1.关于企业购买政府规划用地得相关问题
征农用地一般程序是这样的:
1、下征,就是村里征用农民的耕地,给予补偿。
2、办理农转用手续,将原来的农保用地调整为可建设用地。
3、签定土地出让合同
4、供地手续,将土地划到你的名下
5、办理土地证
你的情况,据我分析,是这样的:1、钱被花掉了2、用地还是农保用地,只完成了下征3、因为现在经营性用地都要招牌出让的,应该没有通过拍卖程序4、没有签土地出让合同5、现在的经营性用地拍卖的最少价格在25万一亩左右,你可以参考一下你取得土地的价格,明显少于这个价格应该就是没有办理农转用手续。
建议,先去国土部门了解一下土地情况:属于农保用地还是可建设用地?属于农村集体土地还是国有土地?我估计还是农保用地,农转用面积每年都有指标的。
没有土地证开工建设,后果很严重,你没有办法办理规划许可、施工许可、产权登记等一系列手续,属违法行为。
2.政府占用企业土地
你所提的问题较笼统,因为现有企业有相当一部分是计划经济时代延续下来的,因此,这部分企业实际占用的国有土地均为划拨土地,这部分国有划拨土地随着城市建设的发展,其规划用途已非企业最初的征用用途,在这种情况下,政府因道路拓宽、城市绿地等社会公益事业需要而产生的对企业国有划拨土地的征用,政府能够给予企业补偿仅局限于土地开发建设费用方面,而不能按照国有出让土地方式以公允价值方式予以补偿。
另一种情况是,你所说的企业可能是国有改制企业,企业员工已经安置,并且相关费用在企业净资产不足情况下已由政府有关部门垫支,如果是这种情况,政府此时收回其划拨土地,实际已给予企业土地征用的补偿。
除上面两种情况外,如果企业被政府占用的土地是依出让方式取得的话,就必须依照土地法的规定给予企业补偿。
3.什么情况下政府会无偿提供土地给企业使用,要100亩的土地
首先告诉你无偿划给企业几乎是不可能的,呵呵。建设用地使用权取得原因有三:
一、划拨(即无偿,但被严格限定)。《土地管理法》第2条最后一款:国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《土地管理法》第54条:建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。《城市房地产管理法》第23条:依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。《城市房地产管理法》第24条:下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:(一)国家机关用地和军事用地;(二)城市基础设施用地和公益事业用地;(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(四)法律、行政法规规定的其他用地。(要无偿取得必须同时满足两个条件:符合适用划拨的情形及有划拨权的政府批准。)
二、出让。具体见《土地管理法实施条例》第29条、《城市房地产管理法》第12条等。其中,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,必须采用拍卖、招标等公开竞价的出让方式。
三、转让。见《城市房地产管理法》第37~39条。
4.政府征用企业用地的赔偿问题
1、乡村土地上修建建筑物需要提供县级以上政府批示,在符合规划的情况下才能受理。你的厂房应该没有任何的规划及建设部门同意修建手续,也没有土地证及产权证,也就是违法建筑,拆迁管理办法中针对违法建筑是没有任何赔偿的;
2、你的企业没有任何的合法手续,拆迁管理办法中针对无证经营厂也没有任何赔偿;
3、你在现行法律法规上应当获得的赔偿是:农民失地赔偿和土地租赁期限剩余期限安置赔偿。
按照政府支持中小企业发展的态度,建议你核算你的建厂费用,经营成本,搬迁费用及重建费用,如果政府赔偿在这个成本以上,就差不多了,毕竟你理亏了。在谈判过程中,尽量要求得到一块地安置你的厂,在办理相关工商手续及土地产权手续上开绿灯,在办理贷款业务及税务业务上面得到优惠。
政府对你的赔偿 也许是在考虑到你解决部分人员就业,及对当地社会经济做的贡献,及扶持中小企业发展的基础上赔付的,实际上你是没有对你厂房及工厂的搬迁赔偿的。因为政府职能部门必须依法办事,你的厂房及工厂属于无证违法的,无法可依无法可办,才没有获得赔偿,针对事实经营,适当赔偿了也算对你的安慰,如果超过一定限额,就是违法乱纪行为,纪检监察及审计部门会针对这个事情做出对工作人员的处理,这个也要相互理解。
新的拆迁管理办法有针对你这样的类似情况的处理办法,具体出台及实施日期不详。在不得不拆迁的情况下,赔偿上尽量向正规厂靠拢。
整改是针对正常运行合法经营的企业出现违规行为才提出的,在你的厂在无人举报及工作人员未主动发现的情况,你也没有“投案自首”的情况下,是不会对你做出任何意见的,这个不能作为职能部门默认你工厂合法的依据。